各鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府，市直各有關(guān)單位：

    《連州市農(nóng)村宅基地及農(nóng)房確權(quán)登記發(fā)證暫行辦法》業(yè)經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到問題，請逕向市國土資源局反映。

                                     連州市人民政府辦公室

                                       2017年5月9日

 

連州市農(nóng)村宅基地及農(nóng)房確權(quán)登記

發(fā)證暫行辦法

    為推進(jìn)全國農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款（以下簡稱“抵押貸款”）試點(diǎn)工作，支持“三農(nóng)”發(fā)展，自覺踐行群眾路線，切實(shí)解決群眾呼聲強(qiáng)烈的實(shí)際問題，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》、《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》以及《廣東省農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)實(shí)施方案》、《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》，結(jié)合我市農(nóng)房歷史遺留問題較多、權(quán)源資料不全、權(quán)屬爭議復(fù)雜、農(nóng)房登記發(fā)證率低等實(shí)際情況，抓住我市作為全國農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)縣市的有利機(jī)遇，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加快推進(jìn)我市農(nóng)村農(nóng)房確權(quán)登記發(fā)證工作，全面提高農(nóng)民產(chǎn)權(quán)保護(hù)的意識，提高農(nóng)戶主動申請辦證意愿，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，讓農(nóng)房權(quán)屬證成為農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)保護(hù)和農(nóng)民財富積聚的重要保障。

    按照“實(shí)事求是、甄別主體、寬嚴(yán)相濟(jì)、分類處理”的原則，根據(jù)不同時段、不同情形，采取區(qū)別對待農(nóng)房建設(shè)歷史遺留問題的方法，對我市農(nóng)村宅基地及在宅基地上建造的農(nóng)房進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，特制定《連州市農(nóng)村宅基地及農(nóng)房確權(quán)登記發(fā)證暫行辦法》（以下簡稱“辦法”）。

一、下列農(nóng)房可直接申請宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)登記

    1、1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施前所建的農(nóng)房，按實(shí)際使用宅基地面積、實(shí)際建筑面積確權(quán)登記。

2、1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施前所建的農(nóng)房，如已按《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》（中發(fā)〔1986〕7號）及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定處理的，按實(shí)際使用宅基地面積，實(shí)際建筑面積確權(quán)登記。

3、1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實(shí)施前下列的農(nóng)房可申請申請宅基地使用權(quán)和農(nóng)房所有權(quán)一體登記：

（1）農(nóng)民經(jīng)依法批準(zhǔn)合法取得的宅基地，不受“一戶一宅”限制，準(zhǔn)予確權(quán)登記；

（2）移位建造的農(nóng)房，占用宅基地未超過批準(zhǔn)面積，層高未超過四層，且符合土地利用總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃的，在補(bǔ)辦宅基地變更的相關(guān)手續(xù)后，準(zhǔn)予確權(quán)登記；

（3）農(nóng)民在本市范圍內(nèi)跨村購買合法的農(nóng)房，如在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為無房戶的，在承諾放棄原村宅基地申報權(quán)利后，所購農(nóng)房準(zhǔn)予確權(quán)登記，并在權(quán)屬證書上注明相關(guān)信息；如在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有合法房屋的，但兩處建筑合計占地面積未超過150平方米的最高戶型面積標(biāo)準(zhǔn)的，以一宅計算，準(zhǔn)予確權(quán)登記；若兩處建筑合計占地面積超過規(guī)定的最高戶型面積標(biāo)準(zhǔn)的，由農(nóng)戶選擇拆除一處，作復(fù)耕異地置換；無法拆除的，宅基地退還村集體，地上建筑物由村集體給予適當(dāng)補(bǔ)償，用于本村住房困難戶、無房戶建房調(diào)劑，也準(zhǔn)予確權(quán)登記；

（4）農(nóng)民因重點(diǎn)工程建設(shè)、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、扶貧搬遷、移民等依法批準(zhǔn)異地建房的，可憑相關(guān)權(quán)屬證明文件申請土地、房屋的確權(quán)登記，并在權(quán)屬證上注明相關(guān)信息；

（5）夫妻雙方一方是城鎮(zhèn)戶口，另一方原是農(nóng)村戶口的，且在農(nóng)村只有一處房屋的，準(zhǔn)予以原農(nóng)村戶口家庭成員為申請人申請宅基地使用權(quán)和農(nóng)房的確權(quán)登記。

4、1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實(shí)施前下列的農(nóng)房可申請農(nóng)房所有權(quán)登記：

    （1）城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村合法建造的房屋，可確權(quán)登記，并在權(quán)屬證上注明相關(guān)土地來源信息；

（2）非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，以依法繼承方式取得的農(nóng)房，準(zhǔn)予房屋確權(quán)登記，并在權(quán)屬證上注明相關(guān)繼承信息；

（3）原為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因升學(xué)、兵役、婚姻、就業(yè)、投靠、服刑等正常人口遷移成為非原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其在原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的房屋準(zhǔn)予確權(quán)登記，并在權(quán)屬證上注明相關(guān)遷移信息。

二、對歷史遺留違法農(nóng)村農(nóng)民住宅按“先地后房”分類處理

（一）少批多建的處理。

1、1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施前，農(nóng)民超過批準(zhǔn)面積占用宅基地建房，至今未處理的，可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出具證明，參照當(dāng)時的處理政策進(jìn)行處理后，按實(shí)際使用宅基地面積、實(shí)際建筑面積確權(quán)登記。

2、1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施起至2017年12月31日止，農(nóng)民超過批準(zhǔn)面積占用宅基地建房，但符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的，超過批準(zhǔn)面積在3%—30%（含）內(nèi)的，按批準(zhǔn)面積確權(quán)登記宅基地使用權(quán)，超出部分注明：待有關(guān)政策出臺后再行處理。

3、按現(xiàn)有人口審批可增加宅基地面積的，允許按規(guī)定戶型面積標(biāo)準(zhǔn)重新申請宅基地使用權(quán)，其超過原批準(zhǔn)面積部分，按土地利用現(xiàn)狀或占用前的地類補(bǔ)辦宅基地用地審批手續(xù)，并根據(jù)新批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記宅基地使用權(quán)。

（二）未批先建的處理。

1、1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施前，農(nóng)民未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房，至今未處理的，可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出具證明，參照當(dāng)時的處理政策進(jìn)行處理后，按實(shí)際使用宅基地面積、實(shí)際建筑面積確權(quán)登記。

    2、1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施起至2009年12月31日全國第二次土地調(diào)查完成止，農(nóng)民未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房，但建房者符合“一戶一宅”條件，且所占宅基地符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的，如占地面積未超過政府規(guī)定戶型面積標(biāo)準(zhǔn)的，對戶型面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的部分，允許補(bǔ)辦用地審批手續(xù)，按戶型面積標(biāo)準(zhǔn)確權(quán)登記；超過新批準(zhǔn)戶型面積標(biāo)準(zhǔn)部分不予確權(quán)登記，超出部分注明：待有關(guān)政策出臺后再行處理。

3、2009年12月31日前，農(nóng)民在本村已有兩處建筑，其中一處為未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地的，但建房者符合建房條件，且所占宅基地符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃要求，如兩處占地面積合計未超過當(dāng)政府規(guī)定的最高戶型面積標(biāo)準(zhǔn)的，以一宅計算，允許補(bǔ)辦宅基地用地審批手續(xù)，按批準(zhǔn)的面積確權(quán)登記。如兩處占地面積合計超過政府規(guī)定的最高戶型面積標(biāo)準(zhǔn)，符合分戶條件的，可按分戶標(biāo)準(zhǔn)計算，允許補(bǔ)辦用地審批手續(xù)，按批準(zhǔn)面積確權(quán)登記；不符合分戶條件的，由農(nóng)民選擇拆除一處，注銷所拆除的登記后，對另一處確權(quán)登記。

4、2013年5月1日起至2017年12月31日之前，農(nóng)民未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房，但建房者符合“一戶一宅”條件、所占宅基地符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，且政府決定可以確定宅基地使用權(quán)的，按政府規(guī)定的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)，對未批部分進(jìn)行分類處理后，允許補(bǔ)辦宅基地用地審批手續(xù)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)確權(quán)登記。

5、按照“先地后房”的處理辦法，農(nóng)民占用宅基地所建房屋未超層建設(shè)的，按上述處理辦法對違法占地進(jìn)行處理后，房屋不再另行按違建處理，可申請按合法批準(zhǔn)面積登記房屋所有權(quán)4層（含）以下的，無相鄰權(quán)糾紛，符合質(zhì)量安全的，可申請按合法批準(zhǔn)面積登記房屋所有權(quán)。如超層建設(shè)，房屋實(shí)際層數(shù)在4層以上的，其合法建筑面積也不予登記、其超層違法建筑部分不予登記，但可在注記中標(biāo)明超出部分面積。

上述存在少批多建或未批先建占用宅基地建房的，經(jīng)處理，并經(jīng)規(guī)劃確認(rèn)后，可辦理或變更土地使用權(quán)證。對違法超占部分應(yīng)在土地登記簿、土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超占面積。宗地圖按實(shí)際使用范圍繪制，能區(qū)分違法超占位置的應(yīng)當(dāng)用虛線標(biāo)注；如確實(shí)無法區(qū)分違法超占位置的，應(yīng)當(dāng)注明批準(zhǔn)面積和超占面積。

（三）生活附屬用房的處理。

對已搭建的生活附屬用房，層高不超過一層的，在符合村莊建設(shè)規(guī)劃、主房裝修風(fēng)格且無相鄰權(quán)糾紛和土地權(quán)屬糾紛的條件下，允許使用、無需拆除，但不計入主房宅基地面積、不予登記。

三、1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實(shí)施后，凡符合本《辦法》歷史遺留問題分類處理的農(nóng)房登記發(fā)證，只需所在鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府規(guī)劃辦出具符合規(guī)劃的證明，依照不動產(chǎn)登記程序申辦。申辦登記前，尚未取得宅基地使用權(quán)證且符合本《辦法》上述分類處理的，可與房屋所有權(quán)登記同步申請宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)一體的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

凡在農(nóng)田保護(hù)區(qū)、水源保護(hù)區(qū)、生態(tài)公益林、森林公園內(nèi)建造的農(nóng)房，不屬歷史遺留違法農(nóng)村農(nóng)民住宅，不得辦理宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬證。

四、2013年5月1日《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》實(shí)施以后，取得宅基地使用權(quán)證，已建農(nóng)房至今未申辦房產(chǎn)權(quán)屬證的，由市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局按《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的規(guī)定，統(tǒng)一委托當(dāng)?shù)劓?zhèn)鄉(xiāng)人民政府核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，按不動產(chǎn)登記程序申辦房、地一體的不動產(chǎn)權(quán)證。

五、各鎮(zhèn)鄉(xiāng)的不動產(chǎn)登記服務(wù)點(diǎn)收集、代理本鎮(zhèn)鄉(xiāng)的群眾申辦農(nóng)房不動產(chǎn)登記；國土、城規(guī)部門人員分別負(fù)責(zé)宅基地、農(nóng)房權(quán)屬調(diào)查，宗地、房屋測量，技術(shù)力量不足的鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行聘請具有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)協(xié)助出具測量成果圖，費(fèi)用由各鎮(zhèn)鄉(xiāng)統(tǒng)籌解決，試點(diǎn)期間不向群眾收取測繪費(fèi)。

    本辦法在連州市農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)期2017年12月31日前有效，上級出臺相關(guān)規(guī)定后自行廢止。